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▲ 법무법인YK 부동산건설센터 김효준 형사전문변호사

공사대금분쟁은 건설현장에서 매우 쉽게 찾아볼 수 있는 문제다. 공사의 규모에 따라 약간의 차이는 존재하지만 대개 공사대금은 공사의 진척 사항에 따라 나누어 지급하게 된다. 그런데 공사대금이 제 때 지급되지 않으면 자재 수급 등이 늦어져 공사 일정이 지연되고 끝끝내 공사대금 문제를 해결하지 못할 경우 해당 건물이 미완성 상태로 남거나 공사를 담당한 시공사가 경제적으로 어려운 상황에 놓일 수 있다.

이러한 때에는 공사대금청구소송을 통해 아직 지급받지 못한 공사대금을 받아낼 수 있다. 계약서를 비롯해 채무관계를 입증할 수 있는 자료를 준비하여 소송을 진행할 수 있다. 공사대금분쟁 과정에서 감정이 상한 건축주는 소송에서 패소했음에도 불구하고 대금을 주지 않으려 버티는 경우가 있는데, 이 때에는 건축주 명의의 건물이나 재산 등에 대해 강제집행 절차를 거쳐 받지 못한 공사대금을 받을 수 있다.

다만 재판이 진행되는 과정에서 건축주가 재산을 고의로 은닉하거나 처분해 버릴 수 있으므로 소장을 제기함과 동시에 미리 가압류 등 사전처분을 진행해야 한다.

공사대금채권-채무 관계에 대해 이견의 여지가 없다면 지급명령 절차를 통해 보다 신속하게 강제집행 권원을 얻을 수도 있다. 소송과 마찬가지로 채무 관계에 대한 입증 자료가 필요하며 채무자, 즉 건축주의 성명과 주민등록번호, 주소 등의 정보를 가지고 지급명령을 신청하면 법원의 지급명령에 따라 강제집행을 진행할 수 있다.

그런데 공사를 진행하던 도중 공사대금분쟁이 발생해 공사가 중단되어 건물이 완성되지 못한 상태라면 강제집행의 방법으로는 공사대금을 받을 수 없다. 완공이 되지 않아 사용승인을 받을 수 없는 상태의 건물은 독립된 건물에 해당한다 하더라도 강제집행 대상이 될 수 없기 때문이다. 이러한 때 사용할 수 있는 방법이 바로 유치권의 행사다.

유치권이란 점유를 지속하며 건축물의 인도를 거절할 수 있는 권리인데, 유치권을 행사하면 공사대금의 전부를 변제할 때까지 유치 상태를 지속할 수 있다. 다만 유치권을 섣불리 행사하면 건축주 측에서 업무방해 등을 주장하며 법적 분쟁으로 나아갈 수 있기 때문에 유치권 행사 조건을 충족하는지, 합법적인 방법을 선택했는지 꼼꼼하게 살펴보아야 한다.

법무법인YK 부동산건설센터 대한변호사협회 등록 형사전문변호사 김효준변호사는 “공사대금분쟁은 아무리 원만하게 해결한다 하더라도 시공사와 건축주 모두에게 피해를 안겨주는 문제다. 분쟁이 길어지면 길어질수록 손해가 커지며 최악의 경우, 돌이킬 수 없는 피해를 입을 수도 있으므로 현재 자신의 입장에서 가장 효율적인 해결 방안을 모색해 하루라도 빨리 공사대금분쟁을 해소해야 한다”고 강조했다.

출처 : https://www.itbiznews.com/news/articleView.html?idxno=49939​