YK법률사무소 디스커버리센터 더 셜록

▲ 법무법인YK 부동산건설센터 이민우 부동산전문변호사

​

부동산 경매를 통해 재테크에 뛰어드는 사람들이 늘고 있다. 부동산 경매는 유찰을 거듭할수록 금액이 낮아지기 때문에 비교적 적은 돈으로 매물을 노릴 수 있다는 장점이 있으나 낙찰을 받은 후 여러 법률 문제에 휘말릴 수 있어 주의해야 한다.

특히, 골치 아픈 문제로 꼽히는 것 중 하나가 기존 세입자와의 분쟁이다. 새 집주인이 퇴거를 요구해도 기존 세입자가 이를 무시한 채 점유 상태를 이어가는 것이다. 이때 활용할 수 있는 방법이 바로 명도소송이다.

명도소송은 해당 부동산을 원래의 소유주에게 명도할 것을 요구하는 소송이다. 부동산 경매와 연관되어 진행하는 경우가 많지만 세입자가 차임을 연체하여 더 이상 계약을 유지할 수 없거나 계약이 적법하게 해소되었음에도 불구하고 부동산의 점유를 이전하지 않는 상태에서 활용할 수 있다.

부동산 소유 및 계약 상황에 대한 입증이 비교적 쉬운 편이기 때문에 명도소송에서 승소하는 것 자체는 그리 어렵지 않은 편이다. 그러나 소송 전후 제대로 대응하지 않으며 소송에서 승소하고도 손해를 보는 최악의 사태가 발발할 수 있어 주의가 필요하다.

명도소송에서 승소하고도 손해를 보게 되는 대표적 사례는 현 세입자가 제3자에게 불법으로 점유를 이전하는 것이다. 명도소송은 현 세입자를 대상으로 진행하는 것이기 때문에 승소 판결의 효력 역시 현 세입자에게만 미친다.

만일 제3자가 부동산의 점유를 이전 받을 경우, 제3자에 대한 명도소송을 처음부터 다시 진행해야 한다. 그 비용과 시간으로 인한 손해는 말할 수 없을 만큼 커진다.

따라서 소송을 진행하기 전, 점유이전금지 가처분을 신청해 제3자로의 점유 이전을 원천 봉쇄해야 한다.

점유이전가처분 신청이 법원에 의해 인용되면 법원 집행관실에서 현장에 출동해 증인을 입회시키고 명도소송 예정이라는 것과 점유 이전을 금지한다는 것을 표시한다. 소위 ‘빨간 딱지를 붙인다’고 표현하는 그 절차가 진행되는 것이다.

이 과정에서 세입자가 심리적 압박을 느껴 명도소송을 제대로 진행하기 전, 문제가 해결되는 경우도 더러 있기 때문에 점유이전가처분은 여러모로 유용한 방식이라 할 수 있다.

간혹 명도소송에서 패소한 후에도 부동산 점유를 고집하는 세입자가 있다. 이때, 소송에서 이겼다는 이유로 강제로 부동산 내부에 들어가려 하거나 세입자를 끌어내려고 시도해선 안 된다. 아무리 정당한 소유자라 하더라도 사적으로 이러한 행위를 할 경우 범죄가 성립하게 되며 처벌을 받게 될 위험성이 존재하기 때문이다.

이때에는 강제집행 절차를 통해 세입자의 퇴거를 진행해야 한다. 강제집행은 명도소송 판결문을 근거로 법원에 신청하면 된다. 일반적으로 계고집행을 통해 세입자에게 스스로 퇴거할 기회를 부여한 후 본 강제집행을 신청하는데 시간이 지체되면 지체될수록 집주인의 손해가 커지기 때문에 필요하다면 집행속행을 신청하여 본 강제집행이 최대한 신속하게 이뤄지도록 해야 한다.

소송 비용 등에 대한 부담으로 명도소송을 선뜻 진행하지 못하는 분들이 적지 않다, 하지만 불법 점유 상태가 지속되며 발생하는 피해에 비하면 명도소송 비용은 훨씬 적은 편이다. 언제나 최악의 경우를 대비해 철저히 준비하고 진행한다면 소송의 효용성을 크게 높일 수 있을 것이다. 

출처: https://idsn.co.kr/news/view/1065576836526416